Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza

Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza – Praga Południe (Grochów/Gocławek)

W Kancelarii Notarialnej Artura Bakuna przy ul. Chłopickiego 6B na warszawskiej Pradze-Południe (na granicy Grochowa i Gocławka) przeprowadzamy umowne zniesienie współwłasności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, zniesienie współwłasności u notariusza pozwala zakończyć sprawę bez postępowania sądowego – zwykle podczas jednej wizyty po skompletowaniu dokumentów.

Zniesienie współwłasności może polegać m.in. na podziale rzeczy wspólnej, przyznaniu jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo prowadzić do sprzedaży rzeczy i podziału uzyskanej ceny między współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności u notariusza a w sądzie

O drodze decyduje zgoda stron. Umowne zniesienie współwłasności sporządzimy, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału i ewentualnych spłat. Jeśli porozumienia nie ma, zniesienia dokonuje sąd – na wniosek każdego ze współwłaścicieli.

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Prawo żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi (art. 210 KC) i co do zasady nie ulega przedawnieniu (art. 220 KC).

Sposoby zniesienia współwłasności

Przy umownym zniesieniu współwłasności u notariusza najczęściej stosuje się (art. 211–212 KC):

1. Podział fizyczny rzeczy – np. wydzielenie z działki dwóch odrębnych nieruchomości; o ile jest możliwy i zgodny z przepisami.
2. Przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom – ze spłatą pozostałych lub bez spłaty; najczęstsze rozwiązanie przy mieszkaniu, którego nie da się podzielić.

W postępowaniu sądowym możliwa jest dodatkowo sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli (art. 212 § 2 KC). Zgodni współwłaściciele mogą też po prostu wspólnie sprzedać nieruchomość osobie trzeciej – jest to jednak umowa sprzedaży, a nie zniesienie współwłasności.

Wysokość i termin spłat lub dopłat (jednorazowo albo w ratach) współwłaściciele ustalają w akcie notarialnym.

Jak przeprowadzamy zniesienie współwłasności w kancelarii

1. Kontakt i przesłanie dokumentów – sprawdzamy stan prawny nieruchomości i wskazujemy, czego ewentualnie brakuje.
2. Ustalenie sposobu zniesienia – komu przypada nieruchomość, czy ze spłatą, w jakiej wysokości.
3. Przygotowanie projektu aktu i omówienie ze stronami jego skutków, w tym podatkowych.
4. Podpisanie aktu notarialnego przez wszystkich współwłaścicieli.
5. Czynności po akcie – składamy wniosek do księgi wieczystej o ujawnienie nowego właściciela.

Zniesienie odpłatne i nieodpłatne – podatki

Skutki podatkowe zależą od tego, czy zniesienie następuje ze spłatą, czy bez niej:

• Zniesienie odpłatne (ze spłatą lub dopłatą) co do zasady podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej spłat lub dopłat – art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC. Stawka przy nabyciu własności nieruchomości wynosi 2%, a podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału (art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o PCC).
• Zniesienie nieodpłatne może podlegać podatkowi od spadków i darowizn – w zakresie, w jakim dana osoba nabywa majątek ponad wartość przysługującego jej wcześniej udziału (art. 7 ust. 6 ustawy). Dla najbliższej rodziny mogą mieć zastosowanie przewidziane ustawą zwolnienia.

Konkretne skutki podatkowe zależą od wartości nieruchomości, wysokości spłat i relacji między współwłaścicielami – omawiamy je przy ustalaniu treści aktu.

Jakie dokumenty są potrzebne

Zakres zależy od nieruchomości. Najczęściej potrzebne są:

• dane osobowe wszystkich współwłaścicieli (dowody osobiste),
• numer księgi wieczystej oraz podstawa nabycia (akt zakupu, darowizny, postanowienie o dziale spadku, akt poświadczenia dziedziczenia),
• wypis z rejestru gruntów przy nieruchomości gruntowej, a przy podziale fizycznym – wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej oraz ostateczną decyzję podziałową,
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – zaświadczenie ze spółdzielni,
• ustalona wartość nieruchomości oraz uzgodniona wysokość spłat.

Dokumenty można przesłać do kancelarii przed wizytą – zweryfikujemy je z wyprzedzeniem.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza

Na koszt składa się przede wszystkim taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jej wysokość ustala się z uwzględnieniem wartości przedmiotu czynności notarialnej, zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu. Do taksy dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów aktu. Do tego może dojść podatek (PCC albo od spadków i darowizn) opisany wyżej.

Ponadto w zależności od przedmiotu dzielonego majątku mogą dojść koszty: opłat sądowych, odpisów ksiąg wieczystych, opłaty za wniosek wieczystoksięgowy czy opłaty za umieszczenie wypisu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.

Dokładny koszt zależy od wartości nieruchomości i sposobu zniesienia. Po wycenę konkretnej sprawy zapraszamy do kontaktu z kancelarią.

Zniesienie współwłasności – Warszawa, Praga-Południe (Grochów/Gocławek)

Kancelaria mieści się przy ul. Chłopickiego 6B na Grochowie (Praga-Południe), w pobliżu Ronda Wiatraczna i placu Szembeka. Sprawy zniesienia współwłasności prowadzimy dla mieszkańców Grochowa, Gocławia, Kamionka, Saskiej Kępy i pozostałych części Warszawy. Aby umówić spotkanie i ustalić szczegóły, zapraszamy do kontaktu.

Podstawa prawna

• art. 210 KC – prawo żądania zniesienia współwłasności; art. 220 KC – brak przedawnienia tego roszczenia,
• art. 211–212 KC – sposoby zniesienia współwłasności (podział fizyczny, przyznanie ze spłatą, sprzedaż),
• art. 158 KC – forma aktu notarialnego dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości i przenoszących jej własność,
• art. 92 § 4 ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza,
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. – maksymalne stawki taksy notarialnej,
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f oraz art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy z 9 września 2000 r. o PCC – opodatkowanie odpłatnego zniesienia współwłasności i podstawa opodatkowania (wartość ponad udział),
• art. 7 ust. 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – nieodpłatne zniesienie współwłasności (wartość ponad udział).

Najczęstsze pytania

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaścicieli?

U notariusza – nie; umowne zniesienie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli porozumienia nie ma, zniesienia współwłasności może żądać w sądzie każdy ze współwłaścicieli, a rozstrzygnięcie zapada bez zgody pozostałych.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe?

Zniesienia nie można żądać w okresie, na który współwłaściciele skutecznie wyłączyli to uprawnienie umową – takie wyłączenie może nastąpić na czas do 5 lat i może być przedłużane (art. 210 KC). Ograniczony bywa też sam podział fizyczny: nie jest dopuszczalny, gdy byłby sprzeczny z przepisami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości (art. 211 KC). Dobiera się wtedy inny sposób zniesienia, np. przyznanie rzeczy jednej osobie ze spłatą.

Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności?

Przy zniesieniu umownym o podziale kosztów (taksy, podatku, wypisów) decydują sami współwłaściciele w akcie – najczęściej dzielą je proporcjonalnie do udziałów albo ponosi je osoba przejmująca nieruchomość. Ustalenie to zapisujemy w akcie notarialnym.

Kiedy jest darowizna udziału we współwłasności nieruchomości, a kiedy następuje nieodpłatne zniesienie współwłasności?

Darowizna udziału we współwłasności nieruchomości jest dokonywana na rzecz innej osoby niż współwłaściciel. Jeśli wszyscy współwłaściciele zgodnie chcą przenieść własność całej nieruchomości na jednego lub kilku ze współwłaścicieli w tedy następuje zniesienie współwłasności.

Czym różni się zniesienie współwłasności od działu spadku?

Dział spadku dotyczy majątku odziedziczonego przez spadkobierców, a zniesienie współwłasności – rzeczy będącej we współwłasności z innego tytułu (np. wspólnego zakupu). Obie czynności można niekiedy połączyć w jednym akcie, gdy współwłasność powstała częściowo ze spadku.