Umowa sprzedaży nieruchomości to umowa, w której sprzedający przenosi na kupującego własność nieruchomości, a kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę. Dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego — umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej jest nieważna i nie przenosi własności (art. 158 Kodeksu cywilnego).
W Kancelarii Notarialnej Artura Bakuna przy ul. Chłopickiego 6B na warszawskiej Pradze-Południe (Grochów) sporządzamy umowy sprzedaży mieszkań, domów, działek, lokali użytkowych i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Poniżej wyjaśniamy, jak przebiega taka transakcja, jakie dokumenty trzeba przygotować i z jakimi kosztami oraz podatkami się wiąże.
Formy aktu notarialnego wymaga każda umowa przenosząca własność nieruchomości — niezależnie od jej wartości i od tego, czy stronami są osoby fizyczne, czy przedsiębiorcy. Dotyczy to sprzedaży:
Aktu notarialnego wymaga również zbycie prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To ostatnie jest ograniczonym prawem rzeczowym, a formę aktu notarialnego dla jego zbycia zastrzega art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Umowa sprzedaży co do zasady od razu przenosi własność na kupującego — ma podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający (art. 155 § 1 KC). Własność przechodzi z chwilą podpisania aktu, a nie z chwilą wydania kluczy czy wpisu w księdze wieczystej. Przy nieruchomości gruntowej i lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość wpis nowego właściciela ma charakter deklaratywny; inaczej jest przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z założoną księgą wieczystą oraz przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu, gdzie wpis jest konstytutywny.
Jeżeli komuś przysługuje prawo pierwokupu — np. gminie, gdy dla nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji lub w specjalnej strefie rewitalizacji ustanowiono takie prawo w uchwale rady gminy; Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przy nieruchomości rolnej; Skarbowi Państwa (Lasy Państwowe) przy gruncie leśnym; a także współwłaścicielowi lub dzierżawcy w przypadkach wskazanych w ustawie — transakcja przebiega dwuetapowo:
Obowiązek zawarcia umowy pod takim warunkiem wynika z art. 597 § 1 KC: rzecz obciążona prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony swego prawa nie wykona. Ponieważ zaś art. 157 KC nie pozwala przenieść własności nieruchomości pod warunkiem, potrzebna jest druga, dodatkowa umowa przenosząca własność. Termin na wykonanie prawa pierwokupu przy nieruchomości wynosi co do zasady miesiąc od zawiadomienia uprawnionego (art. 598 § 2 KC), o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Obie umowy zawiera się w formie aktu notarialnego, co oznacza dwie wizyty w kancelarii .
W praktyce strony najczęściej zaczynają od umowy przedwstępnej, w której zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę właściwą (przyrzeczoną) — zwykle dlatego, że kupujący czeka na decyzję kredytową. Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, jednak forma aktu notarialnego daje mocniejszą ochronę: pozwala sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania (art. 389–390 KC). W umowie przedwstępnej ustala się cenę, termin zawarcia umowy końcowej oraz zadatek albo zaliczkę. Ponadto przy umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego można ujawnić swoje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej, co daje dodatkową ochronę kupującemu przed nieuczciwym sprzedawcą. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej ujawnione w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Samo odczytanie i podpisanie aktu trwa zwykle od kilkudziesięciu minut do około półtora godziny. Do podpisania wystarczy jedna wizyta w kancelarii, o ile dokumenty zostaną skompletowane wcześniej.
Przepisy tego nie rozstrzygają: notariusza wybierają strony wspólnie. W praktyce kancelarię wskazuje najczęściej ta strona, która ponosi koszty aktu, czyli zwykle kupujący — ale jest to kwestia uzgodnienia, a nie obowiązku. Notariusz jest osobą zaufania publicznego i działa bezstronnie: zabezpiecza interesy obu stron i ma obowiązek udzielić im wyjaśnień co do skutków czynności, niezależnie od tego, kto go wybrał i kto płaci.
Zawsze: dane osobowe stron z dowodów osobistych lub paszportów (imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, numer dokumentu, adres, stan cywilny), a przy firmach — dane z KRS lub CEIDG.
Odrębna własność lokalu: – numer księgi wieczystej, – podstawa nabycia — akt notarialny zakupu, darowizny, umowa ustanowienia odrębnej własności, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, – zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu, – zaświadczenie ze wspólnoty lub od zarządcy o braku zaległości w opłatach, – dokument z urzędu miasta dotyczący położenia nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub w specjalnej strefie rewitalizacji i ewentualnego prawa pierwokupu gminy — jeżeli jest wymagany w konkretnej sprawie, – gdy nieruchomość nabyto w drodze spadku lub darowizny — zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: dodatkowo zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie, a jeśli prawo nie ma założonej księgi wieczystej — informacja o tym w treści zaświadczenia.
Dom lub działka: numer księgi wieczystej i podstawa nabycia, wypis z rejestru gruntów (przy odłączaniu działki — wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej), zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku, zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, – dokument z urzędu miasta dotyczący położenia nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub w specjalnej strefie rewitalizacji, a przy nieruchomości rolnej — dokumenty wymagane ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego.
Przy kredycie i hipotece: umowa kredytowa i oświadczenie banku do wpisu hipoteki, a gdy sprzedawana nieruchomość jest obciążona kredytem — zaświadczenie o wysokości zadłużenia lub zgoda banku na wykreślenie hipoteki.
Dokumenty można przesłać do kancelarii przed terminem — wskażemy, czego jeszcze brakuje w konkretnej sprawie. Zaświadczenia dotyczące lokali położonych na Pradze-Południe wydaje Urząd Dzielnicy Praga-Południe przy ul. Grochowskiej, a księgi wieczyste dla nieruchomości warszawskich prowadzą wydziały wieczystoksięgowe Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa — to tam po podpisaniu aktu trafia wniosek o ujawnienie nowego właściciela.
Zabudowa Pragi-Południe jest bardzo zróżnicowana, a od rodzaju nieruchomości zależy zestaw dokumentów i przebieg transakcji.
Każdy z tych przypadków sprawdzamy przed transakcją na podstawie księgi wieczystej i przedłożonych dokumentów.
Mieszkanie z niespłaconym kredytem można sprzedać — hipoteka nie blokuje transakcji, wymaga jedynie odpowiedniego ułożenia płatności w akcie. Sprzedający uzyskuje z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia ewentualnie promesę na wykreślenie hipoteki w przypadku gdyby kredyt nie był spłacany w całości. W akcie notarialnym cena zostaje wówczas podzielona: część odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank do spłaty kredytu, a reszta — na rachunek sprzedającego. Po spłacie bank wydaje dokument będący podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Współwłaściciel może samodzielnie sprzedać swój udział — zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest do tego potrzebna (art. 198 KC). Wyjątki dotyczą m.in. udziału w nieruchomości rolnej i sytuacji, w których innym osobom przysługuje ustawowe lub umowne prawo pierwokupu — wtedy transakcja przebiega dwuetapowo (umowa warunkowa i umowa przenosząca własność). Sprzedaż udziału również wymaga formy aktu notarialnego. Gdy celem jest trwałe uporządkowanie sytuacji, alternatywą bywa zniesienie współwłasności.
Ponieważ własność przechodzi z chwilą podpisania aktu, sposób zapłaty i jej zabezpieczenie ustala się w treści umowy. Najczęściej stosuje się:
W akcie zapisuje się też termin wydania nieruchomości oraz poddanie się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu.
Na całkowity koszt składają się cztery pozycje:
opłata za umieszczenie wypisu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) – dotyczy wypisu dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej
Zasada jest ta sama przy mieszkaniu, domu i działce — różni się tylko wartość transakcji, od której liczona jest taksa, oraz zestaw dokumentów. O tym, kto ponosi koszty aktu, decydują strony; w praktyce ponosi je zwykle kupujący, o ile nie ustalą inaczej.
Przy sprzedaży nieruchomości niepodlegającej opodatkowaniu VAT podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości i obciąża kupującego; notariusz pobiera go jako płatnik i odprowadza do urzędu skarbowego, więc kupujący nie składa osobnej deklaracji. Decyduje status podatkowy konkretnej czynności w VAT, a nie potoczny podział na rynek pierwotny i wtórny — sprzedaż używanego lokalu przez przedsiębiorcę bywa z VAT zwolniona i wtedy PCC pozostaje należny.
PCC nie jest należny m.in. wtedy, gdy:
Spełnienie warunków zwolnienia notariusz ocenia na podstawie oświadczeń kupującego złożonych do aktu.
Odrębną kwestią jest podatek dochodowy sprzedającego: odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc co do zasady od końca roku kalendarzowego jej nabycia, podlega opodatkowaniu PIT według stawki 19% od dochodu. Dla nieruchomości nabytych w spadku obowiązuje reguła szczególna — pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT), a przy podziale majątku wspólnego małżonków stosuje się kolejne odrębne zasady. Tego podatku notariusz nie pobiera — sprzedający rozlicza go samodzielnie w zeznaniu rocznym i może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeżeli przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe.
Po wycenę konkretnej transakcji zapraszamy do kontaktu z kancelarią — do jej sporządzenia potrzebne są wartość nieruchomości i informacja o rodzaju prawa.
Podpisany akt notarialny wywołuje skutki od razu i nie da się go po prostu „cofnąć”. Możliwe pozostają natomiast trzy drogi. Strony mogą zgodnie rozwiązać umowę i zawrzeć umowę zwrotnie przenoszącą własność — również w formie aktu notarialnego, co wiąże się z kolejnymi kosztami, a skutki podatkowe zależą od konstrukcji konkretnej czynności i wymagają odrębnej oceny. Jeżeli zastrzeżono umowne prawo odstąpienia lub istnieje ustawowa podstawa odstąpienia, skorzystanie z niego przy nieruchomości nie powoduje samo przez się powrotu własności do zbywcy — wywołuje skutek zobowiązujący, więc do odwrócenia transakcji i tak potrzebna jest umowa zwrotnie przenosząca własność w formie aktu notarialnego. Sąd może wreszcie stwierdzić nieważność umowy — na przykład przy wadach oświadczenia woli (brak świadomości lub swobody, błąd, groźba). Samo niezadowolenie z transakcji nie jest podstawą do jej podważenia; każdy z tych przypadków wymaga indywidualnej oceny prawnej.
Kancelaria mieści się przy ul. Chłopickiego 6B na granicy Grochowa i Gocławka (Praga-Południe), w pobliżu Ronda Wiatraczna i placu Szembeka. Dojazd jest dogodny od al. Waszyngtona i ul. Grochowskiej, a przy Placu Szembeka zatrzymuje się większość linii tramwajowych i autobusowych obsługujących Pragę-Południe. Ponadto bardzo blisko jest do stacji kolejowej PKP Olszynka Grochowska, na której zatrzymują się pociągi Szybkiej Kolei Miejskiej (SKM) i Kolei Mazowieckich (KM). W sąsiedztwie kancelarii można zaparkować samochód.
Umowy sprzedaży nieruchomości sporządzamy dla mieszkańców Grochowa, Gocławia, Kamionka, Saskiej Kępy i Pragi-Południe, a także pozostałych dzielnic prawobrzeżnej Warszawy — Pragi-Północ, Rembertowa, Wesołej, Wawra i Targówka — oraz gmin sąsiednich, takich jak Ząbki, Zielonka, Marki, Sulejówek czy Kobyłka. Przedmiotem umowy może być nieruchomość położona w dowolnym miejscu w Polsce — o właściwości kancelarii decyduje wygoda stron, a nie położenie nieruchomości. Termin można ustalić telefonicznie lub mailowo.
Podstawą jest numer księgi wieczystej oraz dokument, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie — akt zakupu, darowizny albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Zwykle potrzebne są też zaświadczenia o osobach zameldowanych i o braku zaległości w opłatach, a jeżeli jest wymagany w danej sprawie — dokument dotyczący położenia nieruchomości na obszarze rewitalizacji i ewentualnego prawa pierwokupu gminy. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu konieczne jest zaświadczenie ze spółdzielni. Dokładny zestaw ustala notariusz po sprawdzeniu księgi wieczystej.
Koszt zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Składają się na niego taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, powiększona o 23% VAT, koszt wypisów aktu, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, odpis księgi wieczystej, opłata za umieszczenie wypisu w CREWAN oraz podatek PCC w wysokości 2%, o ile jest należny. Ta sama zasada obowiązuje przy zakupie domu i działki. Dokładną kalkulację notariusz przedstawia po ustaleniu wartości i rodzaju prawa.
Własność przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego, dlatego zapłatę i sposób jej zabezpieczenia uzgadnia się w treści aktu. Stosuje się zapłatę przed podpisaniem potwierdzoną w akcie, zapłatę w terminie po akcie z poddaniem się przez kupującego egzekucji w trybie art. 777 KPC albo depozyt notarialny, z którego środki są wydawane sprzedającemu po spełnieniu ustalonych warunków.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli jest należny, obciąża kupującego i pobiera go notariusz jako płatnik. Sprzedający może natomiast zapłacić podatek dochodowy, jeśli sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych co do zasady od końca roku, w którym ją nabył; ten podatek rozlicza samodzielnie w zeznaniu rocznym. Dla nieruchomości odziedziczonych okres ten liczy się od nabycia przez spadkodawcę.
Podatku PCC nie płaci się przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu przez osobę, której wcześniej nie przysługiwało takie prawo ani udział w nim — z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia. PCC nie wystąpi także wtedy, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, czyli typowo przy zakupie nowego lokalu od dewelopera. O opodatkowaniu decyduje status czynności w VAT, a nie sam podział na rynek pierwotny i wtórny.
Tylko wtedy, gdy warunki zwolnienia spełnia każdy z kupujących. Jeżeli jednej z osób przysługiwało już wcześniej prawo własności lokalu lub domu albo udział w takim prawie, zwolnienie nie ma zastosowania do transakcji. Notariusz ocenia to na podstawie oświadczeń złożonych przez nabywców do aktu.
Przepisy tego nie rozstrzygają: notariusza wybierają strony wspólnie. W praktyce kancelarię wskazuje zwykle strona ponosząca koszty aktu, najczęściej kupujący. Notariusz działa bezstronnie i zabezpiecza interesy obu stron niezależnie od tego, kto go wybrał.
Tak. Sprzedający uzyskuje z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia albo zgodę na wykreślenie hipoteki. W akcie notarialnym cena jest dzielona: część odpowiadająca zadłużeniu trafia na rachunek wskazany przez bank do spłaty kredytu, a pozostała kwota na rachunek sprzedającego. Po spłacie bank wydaje dokument będący podstawą wykreślenia hipoteki.
Tak. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a umowa wymaga formy aktu notarialnego. Wyjątki dotyczą m.in. udziału w nieruchomości rolnej oraz sytuacji, w których komuś przysługuje prawo pierwokupu — wtedy zawiera się najpierw umowę warunkową, a następnie umowę przenoszącą własność.
Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, a jej brak powoduje nieważność umowy (art. 158 KC). Zwykła umowa pisemna nie przenosi własności, nawet jeśli cena została zapłacona, a nieruchomość wydana.
Podpisanego aktu nie da się jednostronnie cofnąć. Strony mogą zgodnie rozwiązać umowę i zawrzeć umowę zwrotnie przenoszącą własność, również w formie aktu notarialnego. Skorzystanie z zastrzeżonego prawa odstąpienia nie powoduje samo przez się powrotu własności nieruchomości — również wtedy potrzebna jest umowa zwrotnie przenosząca własność. W razie wad oświadczenia woli, takich jak błąd lub groźba, nieważność umowy może stwierdzić sąd.
Samo odczytanie i podpisanie aktu trwa zwykle od kilkudziesięciu minut do około półtora godziny. Więcej czasu zajmuje przygotowanie transakcji — skompletowanie dokumentów i zaświadczeń oraz sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Gdy w grę wchodzi prawo pierwokupu, transakcja dzieli się na umowę warunkową i późniejszą umowę przenoszącą własność.
Tak. Notariusz może sporządzić akt notarialny dotyczący nieruchomości położonej w dowolnym miejscu w Polsce — przepisy nie wiążą właściwości kancelarii z położeniem nieruchomości. Strony wybierają kancelarię ze względu na wygodę, a notariusz i tak weryfikuje stan prawny na podstawie księgi wieczystej i dokumentów oraz składa wniosek do sądu właściwego dla danej nieruchomości.
Jeżeli mieszkanie ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zaświadczenie ze spółdzielni jest potrzebne — potwierdza ono, komu prawo przysługuje, a przy braku księgi wieczystej także tę okoliczność. Gdy lokal stanowi odrębną nieruchomość z własną księgą wieczystą, zaświadczenie ze spółdzielni nie jest wymagane; wystarczy wtedy zaświadczenie o braku zaległości w opłatach.
Przy sprzedaży nieruchomości gruntowej lub lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość własność przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego, a wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny. Inaczej jest przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z założoną księgą wieczystą oraz przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu — tam wpis ma znaczenie konstytutywne.
