Umowa dożywocia u notariusza – Praga Południe (Grochów/Gocławek)

Umowa dożywocia to umowa, w której właściciel przenosi własność nieruchomości na inną osobę, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie i opiekę. Wymaga formy aktu notarialnego, a prawo dożywotnika wpisuje się do księgi wieczystej. Podstawą prawną jest art. 908 Kodeksu cywilnego.

W Kancelarii Notarialnej Artura Bakuna przy ul. Chłopickiego 6B na warszawskiej Pradze-Południe (Grochów) sporządzamy umowy dożywocia dotyczące mieszkań, domów i działek — dla mieszkańców Grochowa, Gocławia, Kamionka i Saskiej Kępy oraz pozostałych dzielnic Warszawy. Poniżej wyjaśniamy, na czym taka umowa polega, czym różni się od darowizny, jak wpływa na zachowek, kiedy można ją rozwiązać i z jakimi kosztami się wiąże.

Na czym polega umowa dożywocia

Stronami umowy są zbywca (dożywotnik) — dotychczasowy właściciel nieruchomości — oraz nabywca, który staje się właścicielem i przyjmuje na siebie obowiązki wobec zbywcy. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, nabywca powinien (art. 908 § 1 KC):

• przyjąć zbywcę jako domownika,
• dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
• zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Ten zakres można swobodnie zmodyfikować w akcie. W praktyce strony często zastępują wspólne zamieszkiwanie innym rozwiązaniem — na przykład ustanowieniem na rzecz zbywcy służebności mieszkania, prawa użytkowania części domu albo zobowiązaniem do wypłaty świadczeń pieniężnych (art. 908 § 2 KC).

Dożywocie można również zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy (art. 908 § 3 KC) — na przykład gdy właściciel przekazuje nieruchomość, a świadczenia mają przysługiwać jego małżonkowi lub rodzicowi. Przyjmuje się także dopuszczalność zawarcia umowy dożywocia przy przeniesieniu udziału we współwłasności nieruchomości.

Umowa dożywocia dotyczy nieruchomości — mieszkania stanowiącego odrębną własność, domu, działki lub udziału w nich.

Kto staje się właścicielem i co zabezpiecza dożywotnika

Z chwilą podpisania aktu właścicielem nieruchomości staje się nabywca. Zbywca nie zachowuje własności — zachowuje natomiast prawo dożywocia, które:

• obciąża nieruchomość i jest ujawniane w księdze wieczystej (art. 910 § 1 KC), więc działa także wobec kolejnego właściciela, jeśli nieruchomość zostanie później sprzedana,
• jest niezbywalne — dożywotnik nie może go przenieść na inną osobę (art. 912 KC),
• wygasa z chwilą śmierci dożywotnika i wtedy podlega wykreśleniu z księgi wieczystej.

To właśnie wpis w księdze wieczystej odróżnia dożywocie od nieformalnych ustaleń rodzinnych: obowiązek opieki nie zależy od dobrej woli nabywcy ani od tego, kto będzie właścicielem nieruchomości w przyszłości.

Umowa dożywocia a darowizna — czym się różnią

To najczęstszy dylemat osób planujących przekazanie mieszkania w rodzinie.

W skrócie: darowizna jest prostsza i w najbliższej rodzinie zwykle korzystniejsza podatkowo, ale nie zabezpiecza opieki. Dożywocie wiąże nabywcę konkretnymi obowiązkami i chroni zbywcę wpisem w księdze wieczystej, ale jest umową odpłatną i wiąże się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wybór zależy od tego, co jest celem — przekazanie majątku czy zabezpieczenie opieki. Szczegóły drugiego wariantu: umowa darowizny nieruchomości.

Umowa dożywocia a zachowek

Ponieważ dożywocie jest umową odpłatną — nabywca płaci za nieruchomość swoimi świadczeniami na rzecz zbywcy — nieruchomość przekazana w ten sposób co do zasady nie powiększa majątku branego pod uwagę przy obliczaniu zachowku. Odróżnia to dożywocie od darowizny, której wartość zasadniczo dolicza się do substratu zachowku.

W praktyce oznacza to, że pozostali spadkobiercy zwykle nie mogą żądać od nabywcy zachowku z tytułu nieruchomości przekazanej umową dożywocia. Nie jest to jednak reguła bezwzględna: ocena zależy od okoliczności konkretnej sprawy, a spory o to bywają przedmiotem postępowań sądowych — zwłaszcza gdy kwestionowana jest rzeczywista odpłatność umowy, jej pozorność albo gdy podnosi się, że pod umową dożywocia strony w rzeczywistości ukryły darowiznę. Sama dysproporcja między wartością nieruchomości a wartością świadczeń nie przesądza jeszcze o takiej ocenie — dożywocie pozostaje umową odpłatną. Skutki dla konkretnej rodziny należy omówić z notariuszem przed zawarciem umowy.

Wady i ryzyka umowy dożywocia

Umowa dożywocia jest wiążąca i trudna do odwrócenia, dlatego warto znać jej słabe strony:

• Nieodwracalność — zbywca nie może jej odwołać tak, jak darczyńca odwołuje darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności. Zmiana zdania po latach nie wystarcza.
• Konflikt między stronami — gdy relacje się psują, wspólne zamieszkiwanie bywa źródłem sporów; ustawa przewiduje wtedy zamianę uprawnień na rentę, nie automatyczne odzyskanie mieszkania.
• Obciążenie nabywcy — obowiązki mają charakter osobisty i mogą trwać wiele lat, a ich zakres bywa trudny do oszacowania z góry.
• Trudniejsza sprzedaż nieruchomości — nieruchomość obciążona dożywociem można sprzedać, ale prawo dożywotnika ją obciąża, co realnie zmniejsza krąg nabywców i cenę.
• Napięcia w rodzinie — przekazanie nieruchomości jednemu z dzieci bywa źródłem konfliktu z pozostałymi, mimo że zachowek co do zasady nie wchodzi w grę.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych — w odróżnieniu od darowizny w najbliższej rodzinie, która bywa zwolniona z podatku.

Kiedy umowa dożywocia jest nieważna

Umowa dożywocia jest nieważna przede wszystkim wtedy, gdy nie została zawarta w formie aktu notarialnego — przeniesienie własności nieruchomości bez tej formy nie wywołuje skutków (art. 158 KC). Nieważność powoduje także złożenie oświadczenia woli w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji — na przykład ze względu na stan zdrowia (art. 82 KC).

Od tego trzeba odróżnić sytuacje, w których umowa jest ważna, ale można uchylić się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli — dotyczy to m.in. błędu i groźby (art. 84 i 87 KC). Uchylenie następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie i jest ograniczone terminem (art. 88 KC), a jego skuteczność ocenia w razie sporu sąd.

Notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności sprzecznej z prawem, a przed podpisaniem bada, czy strony rozumieją treść i skutki umowy — sporządzenie aktu w kancelarii samo w sobie ogranicza więc ryzyko późniejszego podważenia.

Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia

Podważenie umowy dożywocia jest trudne. Jest to umowa odpłatna, zawarta w formie aktu notarialnego, więc spadkobiercy nie mogą jej wzruszyć wyłącznie dlatego, że zostali pominięci w podziale majątku. Realne podstawy sprowadzają się do wykazania:

• wad oświadczenia woli dożywotnika — najczęściej braku świadomości lub swobody ze względu na stan zdrowia w chwili podpisania aktu,
• pozorności umowy, gdy w rzeczywistości strony ukryły pod nią inną czynność,
• sprzeczności z zasadami współżycia społecznego w wyjątkowych okolicznościach.

Ciężar dowodu spoczywa na osobie kwestionującej umowę, a postępowania takie zwykle wymagają opinii biegłych. Samo niezadowolenie rodziny nie jest podstawą do unieważnienia.

Rozwiązanie umowy dożywocia u notariusza i zamiana na rentę

Kodeks przewiduje trzy różne drogi, często ze sobą mylone:

1. Zgodne rozwiązanie przez strony — dopóki obie strony chcą, mogą rozwiązać umowę i zwrotnie przenieść własność nieruchomości. Wymaga to aktu notarialnego i wiąże się z kolejnymi kosztami; skutki podatkowe zależą od konstrukcji czynności i wymagają odrębnej oceny.
2. Zamiana uprawnień na rentę — gdy między dożywotnikiem a nabywcą wytworzą się takie relacje, że nie można wymagać, by pozostawali w bezpośredniej styczności, każda ze stron może żądać, aby sąd zamienił uprawnienia dożywotnika na rentę odpowiadającą ich wartości (art. 913 § 1 KC). To najczęstsze rozwiązanie przy konflikcie.
3. Rozwiązanie umowy przez sąd — tylko w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika rozwiązać umowę (art. 913 § 2 KC). Nieruchomość wraca wtedy do zbywcy. Sądy stosują tę możliwość powściągliwie — sam konflikt zwykle nie wystarcza, potrzebne są okoliczności szczególne, na przykład drastyczne naruszanie obowiązków.

Osobną sytuacją jest zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem: jeżeli nabywca sprzeda nieruchomość dalej, dożywotnik może żądać zamiany swoich uprawnień na rentę (art. 914 KC), a prawo dożywocia nadal obciąża nieruchomość.

Umowa dożywocia a dożywotnia służebność mieszkania

Te dwie konstrukcje bywają mylone, a różnią się zakresem:

W praktyce częstym rozwiązaniem jest darowizna z jednoczesnym ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania — zbywca przekazuje nieruchomość, ale zachowuje prawo mieszkania w niej. Nie zapewnia to jednak opieki, a wartość służebności bywa inaczej traktowana przy zachowku niż dożywocie. Wybór między tymi rozwiązaniami zależy od tego, czy celem jest wyłącznie prawo do mieszkania, czy również zabezpieczenie opieki.

Jak przebiega zawarcie umowy dożywocia u notariusza

1. Rozmowa i ustalenie zakresu świadczeń — omawiamy, co dokładnie ma obejmować opieka i czy zbywca ma zamieszkiwać z nabywcą, czy zachować służebność mieszkania.
2. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości — księga wieczysta, podstawa nabycia, obciążenia i hipoteki.
3. Przygotowanie projektu aktu i omówienie go z obiema stronami.
4. Podpisanie aktu notarialnego — notariusz odczytuje akt i wyjaśnia jego skutki; przy umowach dożywocia szczególną wagę ma upewnienie się, że zbywca rozumie, iż przestaje być właścicielem.
5. Czynności po akcie — notariusz pobiera podatek i opłaty, składa wniosek o wpis nowego właściciela oraz prawa dożywocia do księgi wieczystej i wydaje wypisy.

Jakie dokumenty do notariusza przy umowie dożywocia

• dane osobowe stron z dowodów osobistych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres),
• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości przez zbywcę — akt notarialny zakupu lub darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• przy nieruchomości nabytej w spadku lub darowiźnie — zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn,
• przy działce — wypis z rejestru gruntów, a w razie potrzeby wyrys z mapy i zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym,
• gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków — do czynności przystępują oboje małżonkowie.

Dokładny zestaw ustala notariusz po sprawdzeniu księgi wieczystej. Dokumenty można przesłać do kancelarii przed terminem.

Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza

Na koszt składają się:

• taksa notarialna — jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r.; zależy od wartości nieruchomości, powiększona o 23% VAT,
• podatek od czynności cywilnoprawnych — umowa dożywocia jest czynnością odpłatną i podlega PCC według stawki 2%; podatek pobiera notariusz jako płatnik,
• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej — obejmuje wpis nowego właściciela oraz prawa dożywocia,
• odpis księgi wieczystej
• opłata za umieszczenie wypisu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych – dotyczy wypisu dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej
• wypisy aktu, rozliczane za stronę.

Warto wiedzieć, że przy umowie dożywocia nie stosuje się zwolnień przewidzianych dla darowizn w najbliższej rodzinie — te dotyczą podatku od spadków i darowizn, a dożywocie mu nie podlega. To jedna z głównych różnic kosztowych między obiema konstrukcjami.

Po stronie zbywcy pojawia się pytanie o podatek dochodowy przy przeniesieniu nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia. W orzecznictwie przyjmuje się, że przy umowie dożywocia nie da się określić przychodu w sposób wymagany przepisami o PIT, ponieważ wartości świadczeń dożywotnich nie sposób z góry ustalić — kwestia ta wymaga jednak oceny w konkretnej sprawie.

Po kalkulację konkretnej umowy zapraszamy do kontaktu z kancelarią — potrzebne są wartość nieruchomości i numer księgi wieczystej.

Umowa dożywocia na Pradze-Południe — o czym pamiętać lokalnie

• Gocław i osiedla spółdzielcze — Gocław powstawał w latach 70. i 80. jako duże osiedle spółdzielcze, a jego pierwsi mieszkańcy są dziś w wieku, w którym pytanie o przekazanie mieszkania z zabezpieczeniem opieki pojawia się najczęściej. Ma to praktyczne znaczenie prawne: umowa dożywocia dotyczy nieruchomości, dlatego przy mieszkaniu, które ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie odrębnej własności, klasyczne dożywocie z art. 908 KC nie znajdzie zastosowania. W takiej sytuacji omawiamy rozwiązania alternatywne, na przykład przekazanie prawa z jednoczesnym zabezpieczeniem zbywcy. Status lokalu sprawdzamy na podstawie księgi wieczystej jeśli jest założona i dokumentów ze spółdzielni.
• Grochów, Kamionek, Saska Kępa — w starszej zabudowie mieszkania bywają nabywane w drodze spadku, więc podstawą nabycia jest postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia, a często potrzebne jest też zaświadczenie z urzędu skarbowego.
• Grunty warszawskie — przy domach i działkach weryfikujemy, czy grunt jest własnością, czy pozostaje w użytkowaniu wieczystym, .

Umowa dożywocia – Warszawa, Praga-Południe (Grochów)

Kancelaria mieści się przy ul. Chłopickiego 6B na granicy Grochowa i Gocławka (Praga-Południe), w pobliżu Ronda Wiatraczna i placu Szembeka. Dojazd jest dogodny od al. Waszyngtona i ul. Grochowskiej, a przy Placu Szembeka zatrzymuje się większość linii tramwajowych i autobusowych obsługujących Pragę-Południe. Ponadto bardzo blisko jest do stacji kolejowej PKP Olszynka Grochowska, na której zatrzymują się pociągi Szybkiej Kolei Miejskiej (SKM) i Kolei Mazowieckich (KM). W sąsiedztwie kancelarii można zaparkować samochód.

Umowy dożywocia sporządzamy dla mieszkańców Grochowa, Gocławia, Gocławka, Kamionka, Saskiej Kępy (całej Pragi-Południe), a także pozostałych dzielnic prawobrzeżnej Warszawy — Pragi-Północ, Rembertowa, Wesołej, Wawra i Targówka — oraz gmin sąsiednich, takich jak Ząbki, Zielonka, Marki czy Sulejówek. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy może być położona w dowolnym miejscu w Polsce; o wyborze kancelarii decyduje wygoda stron, a nie położenie nieruchomości.

Przy umowach dożywocia szczególne znaczenie ma dostępność kancelarii dla osób starszych czy niepełnosprawnych. Kancelaria położona jest na parterze budynku z wejściem bez żadnych schodów czy innych barier architektonicznych.

Podstawa prawna

• art. 908 KC — pojęcie umowy dożywocia i zakres świadczeń; § 2 — modyfikacja zakresu (m.in. służebność mieszkania, użytkowanie, renta); § 3 — możliwość zastrzeżenia dożywocia także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości,
• art. 82 KC — nieważność oświadczenia woli złożonego w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji; art. 84, 87 i 88 KC — błąd i groźba oraz uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli,
• art. 910 KC — obciążenie nieruchomości prawem dożywocia i wpis do księgi wieczystej,
• art. 912 KC — niezbywalność prawa dożywocia,
• art. 913 KC — zamiana uprawnień na rentę (§ 1) oraz rozwiązanie umowy przez sąd w wypadkach wyjątkowych (§ 2),
• art. 914 KC — zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem i żądanie zamiany na rentę,
• art. 916 KC — ochrona wierzycieli zbywcy,
• art. 158 KC — wymóg formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności,
• art. 991 i n. KC — zachowek,
• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. — maksymalne stawki taksy notarialnej,
• ustawa z 9 września 2000 r. o PCC — opodatkowanie umowy dożywocia (stawka 2%, podatnikiem nabywca własności nieruchomości),
• art. 92 § 4 Prawa o notariacie — wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza.

Najczęstsze pytania

Kto jest właścicielem nieruchomości po zawarciu umowy dożywocia?

Właścicielem staje się nabywca — z chwilą podpisania aktu notarialnego. Zbywca (dożywotnik) zachowuje prawo do dożywotniego utrzymania i opieki, które zostaje wpisane do księgi wieczystej i obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto będzie jej właścicielem w przyszłości.

Czym różni się umowa dożywocia od darowizny?

Darowizna jest nieodpłatna i co do zasady dolicza się do zachowku, a darczyńca nie ma zabezpieczonej opieki. Umowa dożywocia jest odpłatna — w zamian za nieruchomość nabywca zapewnia utrzymanie i opiekę — zwykle nie powiększa substratu zachowku i zabezpiecza zbywcę wpisem w księdze wieczystej. Darowizna bywa natomiast korzystniejsza podatkowo w najbliższej rodzinie.

Czy umowa dożywocia chroni przed zachowkiem?

Umowa dożywocia jest odpłatna, dlatego nieruchomość przekazana w ten sposób co do zasady nie powiększa majątku branego pod uwagę przy obliczaniu zachowku — inaczej niż darowizna. Nie jest to jednak reguła bezwzględna; ocena zależy od okoliczności konkretnej sprawy i bywa przedmiotem sporów sądowych.

Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?

Przede wszystkim wtedy, gdy nie została zawarta w formie aktu notarialnego, oraz gdy oświadczenie woli złożono w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji, na przykład ze względu na stan zdrowia. W innych przypadkach — takich jak błąd czy groźba — przepisy nie przewidują nieważności, lecz umożliwiają uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Notariusz przed sporządzeniem aktu bada, czy strony rozumieją treść i skutki umowy.

Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia?

Jest to trudne, ponieważ dożywocie jest umową odpłatną zawartą w formie aktu notarialnego. Spadkobiercy musieliby wykazać wady oświadczenia woli dożywotnika, pozorność umowy albo wyjątkowe okoliczności uzasadniające jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Samo pominięcie w podziale majątku nie wystarczy.

Czy przy umowie dożywocia trzeba mieszkać razem?

Nie zawsze. Ustawowy zakres świadczeń przewiduje przyjęcie zbywcy jako domownika, ale strony mogą ustalić w akcie inaczej — na przykład ustanowić dożywotnią służebność mieszkania albo zastąpić część obowiązków świadczeniami pieniężnymi. Decyduje treść umowy.

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Strony mogą rozwiązać ją zgodnie, zawierając akt notarialny i zwrotnie przenosząc własność. Przy konflikcie sąd może zamienić uprawnienia dożywotnika na rentę, a w wypadkach wyjątkowych rozwiązać umowę — wtedy nieruchomość wraca do zbywcy. Sam konflikt między stronami zwykle nie wystarcza do rozwiązania umowy przez sąd.

Co się dzieje, gdy nabywca nie wywiązuje się z opieki?

Dożywotnik może przede wszystkim dochodzić wykonania obowiązków wynikających z umowy. Jeżeli między stronami powstaną takie stosunki, że nie można wymagać od nich pozostawania w bezpośredniej styczności, każda ze stron może żądać zamiany wszystkich lub części uprawnień dożywotnika na dożywotnią rentę. W wypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone umową dożywocia?

Tak, właściciel może je sprzedać, ale prawo dożywocia nadal obciąża nieruchomość i wiąże kolejnego nabywcę. W takiej sytuacji dożywotnik może żądać zamiany swoich uprawnień na rentę. W praktyce obciążenie zmniejsza krąg zainteresowanych i wpływa na cenę.

Co się dzieje z umową dożywocia po śmierci nabywcy?

Prawo dożywocia nie wygasa — obciąża nieruchomość, więc obowiązki przechodzą na tego, kto nieruchomość odziedziczy. Dożywotnik może wtedy żądać zamiany uprawnień na rentę, jeżeli utrzymywanie bezpośredniej styczności ze spadkobiercami nie jest możliwe.

Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza?

Koszt zależy od wartości nieruchomości i obejmuje taksę notarialną powiększoną o 23% VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej, odpis księgi wieczystej czy opłatę za umieszczenie wypisu w CREWAN oraz koszty wypisów aktu. Zwolnienia przewidziane dla darowizn w najbliższej rodzinie nie mają tu zastosowania. Kalkulację notariusz przedstawia po ustaleniu wartości nieruchomości.

Czy umowa dożywocia jest opodatkowana?

Tak, umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% i podatek ten pobiera notariusz. Nie stosuje się do niej podatku od spadków i darowizn ani przewidzianych w nim zwolnień rodzinnych. Kwestię podatku dochodowego po stronie zbywcy należy ocenić indywidualnie.

Czy umowę dożywocia można zawrzeć na mieszkanie spółdzielcze?

Umowa dożywocia dotyczy nieruchomości, dlatego przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu — które nieruchomością nie jest — klasyczne dożywocie z art. 908 KC nie znajdzie zastosowania. Status lokalu ustala się na podstawie księgi wieczystej i dokumentów ze spółdzielni, a notariusz wskazuje wówczas możliwe rozwiązania alternatywne.

Czy umowę dożywocia trzeba zawrzeć u notariusza w miejscu położenia nieruchomości?

Nie. Umowę można zawrzeć w dowolnej kancelarii notarialnej w Polsce, niezależnie od tego, gdzie znajduje się nieruchomość. Notariusz weryfikuje stan prawny na podstawie księgi wieczystej i dokumentów, a po podpisaniu aktu składa wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla danej nieruchomości. W praktyce strony wybierają kancelarię dogodną dojazdowo dla osoby starszej.