W Kancelarii Notarialnej Artura Bakuna przy ul. Chłopickiego 6B na warszawskiej Pradze-Południe (na granicy Grochowa i Gocławka) sporządzamy umowy przenoszące własność nieruchomości – przede wszystkim umowy sprzedaży, a także darowizny i zamiany. Każda taka umowa dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego, dlatego całą transakcję przygotowujemy i finalizujemy w kancelarii.
Przeniesienie własności nieruchomości to czynność, w wyniku której prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nabywcę. Najczęściej następuje w drodze sprzedaży, ale też darowizny, zamiany czy zniesienia współwłasności.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (np. sprzedaży) co do zasady od razu przenosi własność na nabywcę – ma tzw. podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający (art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego). Co do zasady własność przechodzi z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, niezależnie od późniejszego wydania nieruchomości czy ujawnienia nabywcy w księdze wieczystej.
Umowa taka musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 158 KC). Nie można też przenieść własności nieruchomości pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu; jeśli umowa zobowiązująca zawiera warunek, do przeniesienia własności potrzebna jest dodatkowa umowa (art. 157 KC) – tak dzieje się np. przy prawie pierwokupu.
Przy sprzedaży strony często najpierw zawierają umowę przedwstępną, w której zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej (przyrzeczonej). Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, jednak zawarcie jej w formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę: pozwala sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania (art. 389–390 KC). Zadatek lub zaliczkę oraz termin zawarcia umowy końcowej ustala się w treści umowy.
Zakres zależy od rodzaju nieruchomości. Najczęściej potrzebne są:
Dokumenty można przesłać do kancelarii przed transakcją – wskażemy, czego jeszcze potrzeba.
Na koszt składa się taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r.; jej wysokość ustala się z uwzględnieniem wartości przedmiotu czynności. Do taksy dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów aktu.
Przy sprzedaży na rynku wtórnym nabywca co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości; podatek ten, jeśli jest należny, pobiera notariusz jako płatnik. Ustawa przewiduje jednak zwolnienia – m.in. przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu przez osobę, której wcześniej nie przysługiwało takie prawo ani udział w nim, z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50% nabytego w drodze dziedziczenia (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Sprzedaż nieruchomości, która podlega opodatkowaniu VAT, co do zasady nie podlega PCC na zasadach określonych w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Skutki podatkowe darowizny reguluje odrębnie ustawa o podatku od spadków i darowizn, w której osoby najbliższe to jest: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, są zwolnieni od podatku od spadków i darowizn (art. 4a ustawy o SID).
Ponadto w zależności od przedmiotu umowy mogą dojść koszty: opłat sądowych, odpisów ksiąg wieczystych, opłaty za wniosek wieczystoksięgowy czy opłaty za umieszczenie wypisu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych.
Po wycenę konkretnej transakcji zapraszamy do kontaktu z kancelarią.
Kancelaria mieści się przy ul. Chłopickiego 6B na Grochowie (Praga-Południe), w pobliżu Ronda Wiatraczna i placu Szembeka. Umowy sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości sporządzamy dla mieszkańców Grochowa, Gocławia, Kamionka, Saskiej Kępy i pozostałych części Warszawy. Aby umówić termin, zapraszamy do kontaktu.
Podstawą jest numer księgi wieczystej oraz dokument, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie (akt zakupu, darowizny, dziedziczenie). Zwykle potrzebne są też zaświadczenia: o zameldowaniu, o braku zaległości w opłatach, a przy spółdzielczym prawie – zaświadczenie ze spółdzielni. Dokładny zestaw ustalamy indywidualnie po sprawdzeniu księgi wieczystej.
Własność przechodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego, dlatego zapłata i sposób jej zabezpieczenia są uzgadniane w akcie. W praktyce stosuje się m.in. płatność przelewem po podpisaniu, potwierdzenie wcześniejszego przelewu albo depozyt notarialny, z którego środki są wydawane sprzedającemu po spełnieniu ustalonych warunków.
Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, a jej brak powoduje nieważność umowy (art. 158 KC). Zwykła umowa pisemna nie przeniesie własności nieruchomości.
Przy sprzedaży na rynku wtórnym podatek PCC – jeśli jest należny – obciąża kupującego i pobiera go notariusz. Standardowa stawka wynosi 2%, jednak ustawa przewiduje zwolnienia (m.in. przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu). O podziale pozostałych kosztów (taksa, wypisy) decydują strony – zwykle ponosi je kupujący, o ile nie ustalą inaczej.
Nie musi, ale jej zawarcie w formie aktu notarialnego jest korzystniejsze: pozwala sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawarta bez tej formy co do zasady nie pozwala skutecznie żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej; może natomiast stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego (art. 390 § 1 KC).
