Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza – kiedy jest możliwe?

Nie. Czynność u notariusza opiera się na zgodnym oświadczeniu woli wszystkich współwłaścicieli, obejmującym sam fakt zniesienia, sposób podziału oraz rozliczenia (spłaty, dopłaty i terminy). Gdy choć jedna osoba nie wyraża zgody, pozostaje tryb sądowy.

Jest możliwe, gdy wszyscy współwłaściciele uzgadniają wspólne stanowisko w sprawie zakończenia współwłasności, wybierają konkretny sposób podziału oraz ustalają rozliczenia. Przy podziale fizycznym znaczenie ma także możliwość prawna i techniczna wydzielenia części, tak aby podział był wykonalny i zgodny z przepisami.

Samo podpisanie aktu notarialnego często mieści się w jednej wizycie, o ile strony mają uzgodniony wariant i komplet danych. Dłużej trwa etap następczy, czyli wpis w księdze wieczystej. Postępowanie sądowe zwykle trwa dłużej, ponieważ obejmuje terminy rozpraw oraz czynności dowodowe.

Najczęściej potrzebne są dane księgi wieczystej, dokument potwierdzający nabycie (np. akt notarialny albo dokumenty spadkowe) oraz dane identyfikujące strony. Przy gruntach często wykorzystuje się także wypis i wyrys z ewidencji. Wymagania zależą od rodzaju nieruchomości i aktualnego stanu prawnego, dlatego zestaw dokumentów bywa różny.

Koszt zależy głównie od wartości nieruchomości oraz od tego, jak skonstruowany jest podział i rozliczenia między stronami. W praktyce znaczenie mają trzy elementy: taksa notarialna, podatki wynikające z rozliczeń oraz opłaty za wpis w księdze wieczystej po akcie. W sądzie dochodzi opłata od wniosku i często koszty biegłych, co wpływa na łączny budżet.

PCC w stawce 2% pojawia się co do zasady wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli nabywa ponad swój dotychczasowy udział ze spłatą. Podatnikiem jest nabywający ponad udział, a podatek pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu. Podstawą jest wartość tej „nadwyżki” ponad udział, która jest spłacana, a nie cała wartość nieruchomości. W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązuje jedynie podatek od spadków i darowizn (chyba że zniesienie jest wykonywane na osobę bliską).

Tak, w pewnych sytuacjach. Ryzyko PIT 19% bywa łączone ze zbyciem lub rozliczeniem, które następuje przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości albo udziału, licząc zgodnie z zasadami podatkowymi. Konkretny skutek zależy od dat nabycia, formy rozliczenia i tego, czy dochodzi do odpłatnego zbycia.

Najczęściej spotyka się trzy rozwiązania: zniesienie współwłasności, dział spadku, czy podział majątku wspólnego bez spłat i dopłat. Za najbardziej „bezpośredni” uchodzi dział spadku, o ile jest możliwy prawnie i technicznie oraz nie powoduje istotnego spadku wartości.

W takiej sytuacji pozostaje sprzedaż nieruchomości i podział ceny pomiędzy współwłaścicieli. Umowna sprzedaż na wolnym rynku daje większą kontrolę nad ceną i terminami. W postępowaniu sądowym możliwa jest sprzedaż publiczna, która bywa mniej korzystna finansowo ze względu na mechanizm licytacji i koszty postępowania.

Zniesienie współwłasności jest co do zasady dopuszczalne na żądanie każdego współwłaściciela, a samo roszczenie zasadniczo nie ulega przedawnieniu. Jednocześnie przejęcie nieruchomości przez konkretną osobę nie następuje wbrew jej woli, ponieważ nikt nie jest przymuszany do przyjęcia własności i obowiązku spłat. W praktyce bywa też spotykane umowne wyłączenie prawa żądania zniesienia na czas oznaczony, maksymalnie 5 lat, z możliwością przedłużania na kolejne okresy.